Investing.com — S&P Global Ratings, Almanya merkezli gayrimenkul şirketi Aroundtown S.A.’nın (AT) uzun vadeli ihraççı kredi notunu ’BBB+’dan ’BBB’ye düşürdü. Bu düşüş, beklenenden daha yavaş gerçekleşen satış gelirleri ve zorlu piyasa koşullarından kaynaklanıyor.
Derecelendirme kuruluşu, AT’nin borç-borç artı özkaynak oranının önümüzdeki 12 ila 24 ay boyunca yüzde 50’nin biraz üzerinde kalacağını öngörüyor. Bununla birlikte, FAVÖK faiz karşılama oranının 2,4x’in altında kalması bekleniyor. Bu durum, S&P’nin ’BBB+’ notu için beklentilerinin dışında kalıyor.
AT’nin ofis varlıklarındaki boşluk oranları artış gösteriyor. 2022’de yüzde 11,8 olan bu oran, 2024’te yüzde 12,7’ye yükseldi. Bu, AT’nin toplam portföy değerinin yüzde 38,0’ini temsil ediyor. Konut ve otel segmentinden gelen güçlü operasyonel performansa rağmen, S&P, Alman ekonomisindeki zayıf büyüme görünümünün şirketin ticari portföyünün performansını etkileyeceğini düşünüyor.
S&P Global Ratings ayrıca AT’nin ikincil hibrit tahvillerinin not derecesini ’BBB-’den ’BB+’ya düşürdü. Bununla birlikte, A-2 seviyesindeki kısa vadeli not teyit edildi. İstikrarlı görünüm, AT’nin mevcut varlıklarından istikrarlı gelir üretmeye devam edeceği beklentisini yansıtıyor.
AT’nin 2025’te kaldıraç oranını düşürmesi bekleniyordu. Ancak yavaşlayan satış gelirleri ve piyasa kısıtlamaları nedeniyle şirketin bu hedefe ulaşması pek mümkün görünmüyor. AT, 2024 yılında yaklaşık 90 milyon avro değerinde varlık satışı imzaladı. Ayrıca imzalanmış ancak kapanmamış 330 milyon avroluk satışlardan 120 milyon avroluk kısmını tamamladı. Bununla birlikte, piyasa dalgalanmaları ve zayıflayan Alman ekonomisi, AT’nin daha önce beklenen yaklaşık 1,1 milyar avroluk varlık satışını tamamlama kabiliyetini engelleyecek.
Derecelendirme kuruluşu, temel senaryosunu revize etti. 2025 mali yılı için satış beklentilerini yaklaşık 500 milyon-700 milyon avro aralığına düşürdü. 2026 için ise herhangi bir satış beklenmiyor. Şirketin kaldıraç oranı, varlık değer kaybı baskısı, devam eden satın alma çıkışları, satıcı kredileri sağlanması ve sermaye harcamaları nedeniyle yüksek kalmaya devam etti.
Şirketin FAVÖK faiz karşılama oranının, brüt borçtaki sınırlı azalma, düşürülen satış beklentileri ve daha yüksek faiz oranı ortamı nedeniyle 2,4x’in altında kalması bekleniyor. S&P daha önce FAVÖK faiz karşılama oranının 2025 ortasına kadar yaklaşık 2,5x’e yükseleceğini öngörmüştü.
AT’nin operasyonel performansı güçlü kalmaya devam ediyor. Ancak ticari segment, özellikle ofis mülkleri, ekonomik zorluklarla karşı karşıya kalacak. Şirket, 2024’te kira gelirinde yüzde 2,9’luk benzer bazda bir artış kaydetti. Bu artış, büyük ölçüde konut segmenti kira gelirindeki yaklaşık yüzde 4,4’lük büyümeden kaynaklandı.
AT, 31 Aralık 2024 itibarıyla bilançosunda yaklaşık 3,6 milyar avroluk yüksek kısıtlanmamış nakit pozisyonu ile güçlü likiditeyi koruyor. Şirketin ayrıca 12 ayı aşan vadelerle olgunlaşan rotatif kredi imkanları kapsamında yaklaşık 775 milyon avrosu bulunuyor. Bu kaynakların 2026 sonuna kadar yaklaşan borç vadelerini karşılaması bekleniyor.
S&P, borç-borç artı özkaynak oranı yüzde 60’a yaklaşırsa, FAVÖK faiz karşılama oranı 1,8x’e doğru düşerse veya Borç-FAVÖK oranı tahminlerinden önemli ölçüde sapma gösterirse AT’yi düşürebilir. Öte yandan, borç-borç artı özkaynak oranı yüzde 50’nin oldukça altına iyileşirse, FAVÖK faiz karşılama oranı 2,4x’in üzerine çıkarsa ve borç-FAVÖK oranı 13,0x’e doğru ilerleyebilirse not artırılabilir.
Bu makale yapay zekanın desteğiyle oluşturulmuş, çevrilmiş ve bir editör tarafından incelenmiştir. Daha fazla bilgi için Şart ve Koşullar bölümümüze bakın.
